La propriété en volume : une nouvelle opportunité pour les investisseurs immobiliers
La
réforme du livre 3 du Code civil, entrée en vigueur le 1er septembre
2021, a déjà fait l'objet de plusieurs ouvrages généraux qui résument
les principales innovations. Parmi les nombreuses modifications
apportées au droit immobilier, l'une d'entre elles est particulièrement
importante pour la structuration des transactions immobilières et mérite
un examen approfondi : le droit de superficie perpétuel, c'est-à-dire
la constitution d'un droit de superficie non limité par une durée
maximale contraignante. Cet ouvrage se concentre sur l'analyse de ce
régime innovant, à la lumière de la jurisprudence et de la doctrine
antérieure, des travaux préparatoires et des premières tendances dans la
pratique.
Cette
innovation du droit des biens permet la mise en place d'une structure
immobilière longtemps réclamée par la pratique : la propriété en volume.
Il s'agit de la possibilité de céder ou d'acquérir la propriété d'un
volume ou d'une partie d'un bâtiment (un étage de bureaux, la partie
résidentielle au-dessus d'un centre commercial, etc.) sans acquérir la
propriété du terrain ni mettre en place un régime de copropriété. De
façon remarquable, cette opération permet ainsi à l'acquéreur d'éviter
les contraintes d'un acte de base et le coût financier et fiscal de
l'acquisition du terrain. Elle permet aussi au vendeur qui le souhaite
(par exemple un pouvoir public) de conserver un certain contrôle foncier
sur le bien cédé. ll s'agit ainsi d'un nouvel outil flexible
particulièrement utile pour le secteur immobilier.
Néanmoins,
le législateur a attaché une série de conditions strictes et d'effets
particuliers à cette innovation. Les conséquences d'une telle opération
divergent par ailleurs largement d'une vente classique, tant du point de
vue civil (les droits et obligations des parties à la convention) que
fiscal (les impôts directs et indirects visant l'opération). L'auteur de
cet ouvrage, avocat spécialisé en transactions immobilières, chercheur
en droit immobilier et titulaire d'un master de spécialisation en droit
fiscal (ULB), envisage ce nouveau régime juridique dans une perspective à
la fois théorique et pratique, civile et fiscale, avec pour objectif
d'éclairer le juriste et le praticien, de conseiller les rédacteurs de
telles conventions et de proposer une première interprétation de la
réforme.
